Пет ключови стъпки при отдаване на апартамент под наем

Предстои ви да отдавате имот под наем?

 

Като човек, който отдава собствен имот под наем искате да постигнете възможно най-добра сделка, при възможно най-добри условия и то без излишни главоболия. Целейки се в максималните резултати ще се изправите пред следните проблеми, които са ключови за успехът ви:

• По какъв начин да представим имота си на пазара;
• Как да си гарантираме максимален интерес към апартамента;
• Как да си подсигурим документално спокойствие;
• Как да си гарантираме дългосрочност след наемането;
• Колко точно е наемната цена на жилището ви;

Следвайте тези 5 съвета и бъдете сигурни, че ще се радвате на резултати, които са повече от отлични!

• По какъв начин да представим имота си на пазара?

– На първо място е добре след напускането на настоящият наемател (ако е имало такъв ) да почистите и освежите жилището си. Това са фактори, които няма да повишат наемната цена на апартамента ви, но биха го направили по-привлекателен в очите на потенциалните ви наематели, което би им помогнало да си го представят като тяхно бъдещо жилище.

– Една от основните грешки, които допускат повечето собственици на жилища под наем, това е да правят огледи по време на престоя на настоящите наематели или да не се постараят хигиената да е на приемливо ниво след напускането им. По този начин рискувате да отблъснете част от желаещите поради лесно поправими причини.

– Освежаване на жилището може да бъде тълкувано като: основно почистване; пране на мебели (при нужда); боядисване;

 

• Как да си гарантираме максимален интерес към апартамента?

 

След като сте се постарали продукта ви да изглежда добре е време да си подсигурите достатъчен брой желаещи за апартамента ви. Това ви гарантира сделка при максимално добри условия. Ето как може да постигнете това:

– Персонално изградена рекламна стратегия, изградена според спецификите на имота и нуждите ви. Промотирането на жилището по повече от един канал ви гарантира, че ако има човек, които търси апартамент точно като вашият и отговаря на изискванията ви за наемател вие ще достигнете до него и той ще види апартамента ви. Рекламирането в имотните сайтове също е основна грешка допускана от повечето собственици на жилища! Направили сме проучване на каналите, по които идват наемателите и имотните портали са един от най-неработещите, като генерира интерес само от 1/5 от активните наематели на пазара. Това е така, защото там е пълно с нереални предложения, които отблъскват търсещите. Осен това публикувайки предложението си там рискувате обявата ви да бъде копирана десетки пъти от недобросъвестни брокери и дори апартамента ви да е реален и свободен той изглежда като поредната нереална обява поради простата причина, че го има в реклама по поне 10 различни начина…

– Най-добрият вариант за постигане на максимален резултат е посредством консултант, който има предварително изградена за вас рекламна стратегия, с която ще ви помогне да реализирате предложението си в най-кратък срок от време, без нерви, при максимално добри условия, което е и вашата цел.

• Как да си подсигурим документално спокойствие?

Абсолютно задължителено е да сключите договор за наем с бъдещият си наемател, ако желаете да си подсигурите спокойствие, да се предпазите от измами или заплащане на извършени от наемателите, но неплатени консумативни разходи. Законът ви дава право на устно сключване на договора, но желаейки да подсигурим вашата сигурност и защитеност, твърдо ви препоръчваме писменият договор за наем. Какво е важно да знаете за договора за наем без значение дали го сключвате самостоятелно с наемател или чрез помоща на агенция за недвижими имоти:
– Двете неща, които са задължителни за вашият договор са ясното и еднозначно определяне на неговия предмет и наемната цена. Ако те отсъстват, се приема че няма договор. Определянето на предмета на договора означава точно и подробно описание на недвижимия имот – местонахождение, адрес, етаж, номер, с една дума – всичко, което идентифицира безспорно имота. Наемната цена е добре да бъде изписана с цифри и думи.

Задължително обърнете внимание на:

• Законът дава право на наемателя да преотдаде наетия имот или част от него на трето лице, ако няма забрана в договора. Едно такова действие може да ви създаде огромни проблеми и неприятности, въпреки че задължено към вас лице остава първия наемател. Затова категорично ви съветваме – ВКЛЮЧЕТЕ КЛАУЗА, ЗАБРАНЯВАЩА ПРЕОТДАВАНЕ НА НАЕТИЯ ИМОТ ИЛИ ЧАСТ ОТ НЕГО НА ТРЕТИ ЛИЦА!
• Определете точно за какво ще бъде ползван наетия имот. По този начин имате контрол върху начина на ползване и можете да си спестите много проблеми.
• Забранете с клауза извършването на основни ремонти и конструктивни промени в наетия имот без писмено съгласуване с вас.

– При подписването на договора задължително вижте личната карта на своя наемател и запишете всички данни от нея, включително постоянния адрес.

• Декларирайте доходите си от наем пред НАП. Законът признава 10 % от получената сума като необходимо присъщи разходи, така вашето данъчно задължение е 9% от наема. Дали си заслужава да спестите тези пари, като в замяна се превърнете в заложник на своя наемател – сигнал до НАП, данъчна проверка и санкции за вас.

 

• Как да си гарантираме дългосрочност след наемането на имота?

Има два основни фактора, които ще Ви гарантират, възможно най-дълъг престой на наемателя и избор на качествен наемател. Факторите са: цена и качество! Ако ценообразувате имота си според качеството, което предлагате ще се радвате на голям интерес от страна на наематели, от които може да си подберете този, който ви допада най-много. Когато тези два фактора са съобразени, наемателя е доволен, че не е ощетен вземайки по-скъп имот отколко всъщност струва той, поради причината, че няма други предложения в момента, а той е притиснат от времето. Отдавайки имота си на завишена цена рискувате да търсите наематели през няколко месеца, което ще ви коства отново празни месеци без доходи от наем и отново заплащане на комисион. Ако наемателя е наясно, че може да намери по-добро предложение той ще използва имота ви като „спасителен кораб“ за следващите няколко месеца докато не излезе предложението, в което цената отговаря на качеството.

 

• Как да определите наемната цена на жилището си?

Въпрос оставен като последен, но определено не е такъв по значение. Да налучквате в ценообразуването е най-лошата шега, която сами може да направите на себе си. Ако сами определяте наемната цена съществуват следните две възможности:

– Занижена цена: води до бързо отдаване на имота, но не получавате толкова, колкото всъщност можете и търпите загуби на ежемесечна база;
– Завишена цена: имота ви стои празен на пазара месец, два (историята помни случаи и за 7-8) и вместо да получавате регулярно доходи вие не получавате никакви.

Ако работата ви не е да отдавате апартаменти под наем определено няма да ви е лесно с определянето на правилната цена, която да ви гарантира дългосрочност и същевременно да не търпите загуби. Това може да направите с помоща на професионалист, който е ежедневно на пазара и прави сделки с недвижими имоти. Само професионалист може да ви запознае с моментната обстановка на пазара, нивата на наемните цени и факторите, които оказват влияние върху тях. Лош източник за ценообразуване са: имотните портали (там се рекламират свободни апартамент цените, на които стават сделките са различни от обявените); приятели, познати, роднини, съседи, колеги и други, които също като вас не са активно отдаващи жилища на пазара.

Това което горещо ви препоръчваме с цел да посигурим постоянният приток на средства от наем, документалната ви сигурност и дългосрочната заетост на имота ви е:

– Попитайте приятел за професионалист в областта на ндевижимите имоти (попитайте за повече от един).

– Организирайте си срещи с всеки един от тях и ги интервюирайте как биха ви помогнали да изпълните гореописаните 5 стъпки, по такъв начин, че да не губите излишно времето си и желаеки да постигнете максимален резултат.

– Изберете консултанта, който е най-добре подготвен и ви гарантира повече от отлични резултати при най-кратък срок от време.

Винаги може да се възползвате от безплатна консултация с цел отдаване на вашият имот под наем с отлично подготвените консултанти на Max Imo/Макс Имо недвижими имоти!

Можете ни намерите във Фейсбук – Макс Имо  или на Имоти в София